我孫子市の不動産登記・相続・商業登記のことなら【おぎの司法書士事務所】

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2009年11月30日の事務日誌
農地法がどうやら改正され、施行日が、平成２１年１２月１５日となりそうです。司法書士にとって、注意していきたい箇所は、相続、時効などにより、農地を取得したものに、届出をさせようという箇所でしょうか。少し、専門的な話になりますが、今まで、農地を相続等により取得した場合は、農地法の許可書というのは不要でした。対照的に、売買などで取得する場合には、許可が必要だったわけでして、この許可がいる、要らないは、試験対策上も重要な論点でした。ところが、一律、許可が必要になりそうなのです。詳細は、農林水産省の決定事項を待たなければいけませんが、休耕田対策として、導入されるとのこと。また、試験的にも、もちろん、実務的にも、直接影響してきそうな分野だけに、今後の動向が注目されてきます。覚えたことが逐一変更されるのはつらいですが、仕方ないですね。半ば、あきらめてはいますが。。この件に関しては、続報を報告していきます。
2009年11月25日の事務日誌
どうでもいい話ですが、最近、ミニロトを始めました。趣味は、パチンコと書いていましたが、北柏の駅前のパチ屋は最近さっぱりでして・・・。このまま行くと、しゃれにならないので、元手を少なくしようということで、ちまちまやっています。ロト６ではないあたりが、自分のスケールの小ささを表してはいますが（笑）。昨日も、抽選でしたが、ものの見事に外れていました。。。ギャンブル全般にいえますが、宝くじを、馬券を買った、パチ台に座ったときは、なぜか、必ず「あたるんじゃないか？」と根拠のない思惑が交錯しますね。これが危ないんですけどね～。ま、夢を買ったことにしておきましょう。自分なりに研究はしてみたんですが、ネット見たら、同じことをやってる方が多くて。やっぱり考えることはおんなじですね。１０００万円当選したら・・・、やめときましょう、少しむなしくなってきました・・・。
2009年11月24日の事務日誌
前回の続きですが、もらった、登記簿を眺めて見ましょう。登記簿にある、住所、氏名は問題ないでしょうか。ここでは、変更なしを前提で話していきます。では、今回は、銀行からの書類を受け取る際の注意点を記載しておきましょう。銀行により異なりますが、おおむね、どこでも以下の書類をもらえます。（１）　登記識別情報（２）　代表者事項証明書（３）　解除証書（４）　委任状上から説明していきますと・・・まず、（１）の登記識別情報というのは、昔の「権利証」と呼ばれていたもので、現在は、目隠しシールで隠された、１２桁のアルファベットと数字の組み合わせが、権利の情報として記載されています。通常、シールがされたまま、渡されますので、申請時にはがします。（２）の代表者事項証明書は、銀行等の法人が、登記に関与する際は、添付を義務付けられているもので、大抵、「これだけは、返してくださいね」と銀行は言ってきます。というのも、使いまわしできるからです。ここで、注意しておきたいのは、この書類は、３ヶ月以内のものを提出する必要があることです。例えば、代表者事項証明書の発行された日付が、９月１日のものなら、１２月１日までに、抹消の申請をしなければいけません。ぎりぎりの日付のものを渡された場合は、最新のものをくださいとお願いしましょう。次に（３）の解除証書ですが、おおむね、「平成○○年○○月○○日受付第○○号をもって登記された下記不動産に関する抵当権を解除します」と記載されています。ま、文章のとおりなんですが、こういう原因で、抵当権を解除しますねという原因を示しているものです。最後に（４）の委任状ですが、銀行が「あなたに登記を任せますね」という内容の委任状です。（３）、（４）の書類には、日付の欄が空欄の箇所がありますが、気になさらずに。後でご自身で記載します。いかがでしょうか。何とかなりそうでしょうか？厳しそうなら、お近くの、司法書士さんにお願いしましょう。でも、やってみたい方は、何とかついてきてくださいね。
2009年11月20日の事務日誌
そういえば、抵当権抹消に関して、お話する予定がすっかり、忘れてました・・・。というわけで、ご自身でできる抵当権抹消（１）と題して、今日はお話します。ところで、先日、実家の父と話すと、父も抹消は自分でやったと話していました。因みにうちの父親は一般のサラリーマンでして、おやりになる方は結構、多いのかも知れませんねさて、話がそれましたが、抹消は以下の段取りで行きます。（１）　まず、管轄の法務局で謄本を取得する。（２）　抵当権をつけた銀行と話をして、書類を受け取る。（３）　申請書を書く（４）　免許税用の印紙を買う（５）　管轄の法務局へ提出するという感じです。今日はまず、管轄法務局で、謄本を取得するところから説明します。まずは、抵当権がついている不動産を管轄している「法務局」を確認しましょう。以前とられた謄本をお持ちの方はいいのですが、初めて、謄本をお取りになる場合は、どこの法務局が管轄しているかの確認が必要です。因みに、千葉県我孫子市では、「千葉地方法務局柏支局」になります。ご不明な場合は、インターネットで法務局のサイトで調べます。千葉県ならば、千葉地方法務局のサイトで調べることが可能です。インターネットの環境がない場合は、電話帳で最寄の法務局を調べて、電話で聞きましょう。管轄法務局がわかったら、謄本取得のために、法務局へ行きます。因みに、法務局もお役所なので、平日９：００～１７：００までしかあいていません。土日祝日は、ほぼ確実に休んでいます。次に、法務局へ行きます。この際の持ち物は、現金（最低１０００円）以外は特になしです。ただ、過去に取得した謄本、又は固定資産納税証明書があれば、それをお持ちください。次に専用の用紙ですが、「登記事項証明書　登記簿謄本・抄本交付請求書」というものがありますので、それを探してください。大抵は、郵便局なんかと同じで、記入用の机のところにおいてあります。まず、一番上の「窓口にこられた人（請求人）」の欄を記入します。住所とお名前です。次に、二番目の「種別　市・区　町・村　丁目・大字・字　地番　家屋番号又は所有者　請求枚数」欄を記入します。ここで、古い登記簿をお持ちの方は、それぞれの欄に、登記簿と同じ内容を記載していきます。「種別」は、土地か建物、又は、両方にレ点をつけます。マイホームの場合は、両方が多いのではないでしょうか。「市・区」は、不動産のある場所の市・区を記載します。「町・村」は、例えば、我孫子市緑なら、「緑」と記載します。「丁目・大字・字」は、不動産のある住所の記載で結構です。「地番」に関しては、注意してください。住所をそのまま記入してはいけません。固定資産納税証明書をお持ちならば、その中に、地番が記載されいますので、それを記載します。謄本、納税証明書がない場合は、法務局の中に、ブルーマップという住宅地図のようなものがあるので、それで、不動産の場所を確認してください。場所を確認すると、地図中の「青字」で記載されているのが、不動産の「地番」になりますので、これを記入してください。１１１１－１なら「１１１１－１」という感じです。「家屋番号・所有者」の欄は、所有者を記載してください。そのほうが簡単です。請求枚数は「１」でいいでしょう。次に、三番目の欄に「※共同担保目録が必要な場合は以下も記載してください」とあります、これは、「全部（抹消を含む）」にレ点をつけてください。最後に、「※該当項目の□にレ点をつけ、所要事項を記載してください。」とあるので、「登記事項証明書・謄本（建物・土地）専有部分の登記事項証明書・抄本」にレ点をつけて、マンションの場合は、マンション名を記載します。これで、必要事項は記載終了です。後は、「登記印紙」を法務局の窓口で購入します。土地と建物両方なら、２０００円、土地１つ、建物１つ、マンションの一室なら、１０００円を購入します。印紙を用紙に貼り付けて、窓口に提出します。５分くらい待ちます。交付を受けて終了です。つたない説明ですが、これで、交付はされるはずです。一番難しいのが、「地番」を探すところでしょうか。謄本をお持ちならばいいのですが、調べても自信がない場合は、法務局の窓口の方を捕まえて確認したほうが安全です。実は、窓口業務は、法務省が、民間に委託していますので、窓口の方のほとんどは、パートのおばちゃんです。がんがん聞いてください。今日はこの辺で。次は、銀行から書類を受け取るところを説明します。
2009年11月19日の事務日誌
さて、本日は司法書士受験の話をしておきましょう。アドバイザー業務をしていますと、様々なご質問が来るというのは先日お話したとおりです。中でも困るのがある程度、勉強が進んで細かいところに目が行ってしまっている方のご質問です。立場上、「そこは、気にするような箇所じゃないよ」とは言えず、一応はきちんとお答えしています。が、どんな資格試験でもいえると思いますが、「気にしなければいけない箇所」、「流していい箇所」というのはあります。特に、試験問題文中の解釈に関しては、なおさらです。他に明らかに正解の肢があるのに、問題文をつい深読みしてしまう・・・厳しい言い方ですが、これではなかなかゴール（合格）にはたどり着けません。まして、司法書士受験は、時間との戦いです。細かくは、他で多く語られているので割愛しますが、午後の試験は記述と呼ばれる、登記申請書を書かせる問題が２問、さらに択一試験が３５問あり、これを３時間で回答する必要があります。択一は尚更、スピードアップが求められます。「試験官が何を欲しているのか」を考えて、取捨選択しないと厳しいです。力をつけてきた方ほど、この問題に直面しているのではないでしょうか。がんばって欲しいとは思いますが、ここはしっかり考えて欲しいですね。
2009年11月18日の事務日誌
昨日は、ふらっと、同期の方が尋ねてきてくれました。この方は、柏の葉キャンパス駅周辺で、私と同じ時期に開業した先生です。お互いの近況を語っていました。といっても、お互い景気のいい話はなく・・・。周辺への認知がされていないので、仕方ないねとお互い具にもつかない話をしていました。もっとも、お互いの営業活動（？）を相談しあったり、登記に関しての話もしたりして、この辺はとても貴重な時間でした。それにしても、「日中、お互いのんびりしてるね（笑）」というオチには、一抹の寂しさがありましたが・・・。
2009年11月17日の事務日誌
朝のＮＨＫのニュースで、またもや債務整理の過払い金返還請求にまつわるニュースをやっていました。脱税の話といい、あまりいいイメージがなくなりつつありますね。下世話な話になりますが、確かに、債務整理の仕事は、弁護士、司法書士にとっても利益率が多きい仕事です。例えば、１００万円の過払い金を回収したとすると、報酬は、事務所により異なりますが、１０万～２０万円ぐらいでしょう。ところが、不動産の場合ですと、固定資産評価額が１００万円のものを移転登記してもそこまでは行かないでしょう。まして、この不況で、不動産の売買は激減しています。で、勢い、債務整理のウェートが増えてくるというのは、ある意味、道理ではありますね。私は、債務整理をやることは、問題ないと思います。後は、依頼人との信頼関係です。報酬額をきちんと話して、納得してもらっているか、終わった後にきちんと、貸し金業者との和解書を依頼人に返還しているか（この和解書には、過払い金の返還金額が記載されており、いくら取り返したかがわかる。）がポイントです。当たり前のことをきちんとしていない方が、問題になっているのでしょう。業界全体のイメージダウンにつながります。さびしい限りですが。私は、サラリーマンをやめて、この資格を取って、独立しました。ま、確かに、社会的地位が高そうだという気持ちもはじめた動機のひとつではあります。が、一方で、住宅ローンが終わり、抵当権を抹消した際は、「お疲れ様でした」と、抵当権を設定した際は、「これからがんばってくださいね」といえる仕事はなかなか素敵ないい仕事だなと思ってはじめたのも動機のひとつでした。現実は、大分違いますがね、それでも、この心意気だけは大事にしていきたいと思っています。
2009年11月16日の事務日誌
いや～、暇です（泣）・・・１１月に突入して、依頼の電話「０件」です！！この不況で、不動産がまったく動かないので、新人には登記のお仕事もないわけでして・・・。ま、営業をしてないのも原因なんですがね～。どーんと構えて待ちましょう。にしても、早く景気回復しないもんですかね～。自営業をはじめて、やっぱり世間の景気にも影響されるようになってきました。覚悟はしてたんですが、ここまで冷え込むとさすがに・・・副業をまじめに検討しています。何とか乗り切るしかないですな。
2009年11月13日の事務日誌
さて、皆様はご自身で登記申請というものをされたことがあるでしょうか？私も仕事上、法務局に行きますが、一般の方（この言い方も少し変ですが・・・）も多くいらっしゃっています。自営業をされている方は、役員変更などをご自身で申請されている方もいるのではないかと思います。あるいは、住宅ローンを完済して、抵当権を抹消するという方もいるのではないでしょうか。いいことだと思います。司法書士のメインのお仕事のひとつである、「登記申請」は、ご自身でも十分できるものもあります。定年されて、お時間に余裕があるような方でしたら、ぜひ、抵当権の抹消申請はチャレンジしてみてはいかがでしょうか。なんて、自らの首を絞めてるようなものかも知れませんが・・・。
2009年11月12日の事務日誌
昨日は、司法書士の研修がありました。私は、我孫子市で開業ですので、「千葉司法書士会柏支部」所属になります。今回の研修は、柏支部、松戸支部の合同でした。講師の方は弁護士の先生。お話も興味深く、参考になりました。ま、詳細はさておき、要は、「依頼人（人）の話は、最後まできちんと聞いてあげよう」というものです。理解しているつもりでも、なかなかできていないのではないでしょうか。ふと、自分を省みたりしてました。にしても、年配の先生が多かった。私は、３３歳ですので、世間では、中年の域かと思いますが、昨日の研修では明らかに「若手」でした。司法書士の世界は、定年がありません。元気であれば、何歳でも業務は可能です。が、若手からしてみたら、同業者が減らないので、困りものですね（笑）しかも、どの先生方もお元気そのものでして・・・。これに対して、地方の方は、高齢化が深刻化しているようです。弁護士にも同じような制度がありますが、司法書士にも、地方で独立開業する方に様々な支援を行っています。私も、ちらと考えたことはありますが・・・。もう少し我孫子で悪あがきした後にまた考えようとは思っています。
2009年11月11日の事務日誌
今日は、我孫子でも大雨です。仕事にならんので（というか、晴れてても変わらんですが）、更新しています。さて、先日、債務整理をしている一部の司法書士が、税務署の調査を受けました。税金の申告漏れの疑いがあるかも知れないからです。「債務整理」は、社会現象になり、新聞、雑誌、電車の広告などで、すでにおなじみです。このなかで、「過払い金返還請求」がクローズアップされています。確かに負のイメージがあるかもしれませんが、この過払い金返還請求が認められるまでには、長年この問題に真摯に取り組まれてきた、弁護士さん、司法書士さんの苦労があったことも忘れてはいけないでしょう。こつこつと裁判を重ねて、ようやく最高裁判所が出した判決に基づいて、今の流れがあります。最初は、「借金で困っている人を救いたい」という理念でスタートしたこの業務。今でも多くの弁護士さん、司法書士さんがその理念を引き継いでいるはずです。これだけは忘れたくないですが、「流れに乗るのは簡単。最初の流れを作るのが一番難しい」どんなことにもあてはまるのではないでしょうか。
2009年11月09日の事務日誌
早いもので、１１月も上旬が終了します。日増しに寒くなってきますね。私の事務所の台所事情もお寒い限りです・・・。一足早く、冬真っ最中です。１０月の下旬から、依頼がまったく来てませんで・・・。ま、そのうちくるでしょう、なんて希望的観測ですが・・・（泣）。ところで、１１月８日に、行政書士の本試験があったようですね。私も、受験したので、よく覚えています。一般の方は、司法書士と行政書士の区別がなかなかつかないのではないでしょうか？私もよく間違われます（笑）最近は、訂正するのも面倒になり、あまり、否定はしていません。確かにわかりにくいですよね～。でも、いいんです。どちらも法律でお仕事をしていることには変わりありません。相談にこられた方に対して、きちんと説明できれば問題ないでしょう。相談者さんには申し訳ないですけどね。問題は、法律上、司法書士しかできないことを行政書士がやってしまう、行政書士しかできないことを司法書士がやってしまうことの方が問題です。一時期、「債務整理」業務を行政書士がやっていたというニュースが、業界内でありました。債務整理は、弁護士、一部の司法書士しかできない業務です。これを行政書士がやってしまうというのが、問題ですね。いつかも書きましたが、結局、私たちのような仕事は、自分で「どこまで（法律の範囲内で）やれるのか」という「倫理」を大切にしなければならないということでしょう。ま、それが、一番難しいのですが。。。。。
2009年11月04日の事務日誌
我孫子市で開業して、２ヶ月経過しました。よちよち歩きですが、どうにか、生きています（笑）が、赤字は相変わらずです。ありがたいことに、近所の不動産屋さんが、お仕事を持ってきてくださるので、糊口をしのいではいますが・・・。いずれ、バイトでもしなければと考えています。仕方ないです、食っていくためですから。ところで、最近は、「本人確認」というものが厳しくなってきました。この仕事も、もちろん要求されます。司法書士の懲戒（簡単に言えば、司法書士が受ける罰のことです）で最近多いのが、この「本人確認」を怠ったため、罰せられてしまうケースがとても増えています。もちろん、重要なのは認識していますが、要は「どこまでするか」ということです。まったく、しないのは論外にしても、「そこまでするのかな？」と考えさせられるケースは確かにあります。例えば、相続による名義変更ですが、亡くなった方に、奥さん、お子さん２人がいたとしましょう。で、家をどうするかという話になったとき、お子さん２人はすでに独立されていて、「家はお母さんの名義で」ということになったとします。この場合は、「遺産分割協議書」というものを、奥さんと、お子さん２人に書いてもらい、印鑑証明書をそれぞれもらいます。で、すでに印鑑証明書をもらっている以上、遠方に住むお子さん２人に、どこまで、「本人確認」をすればいいのでしょうか？司法書士が、お子さん２人に会うために、出張するべきでしょうか？費用は？なんて考えるときりがありません。結局、この場合は、電話で確認ということになるのでしょうが、完璧ではないですよね。よほどの資産家の相続ならば、もめているケースも考慮して、判断を迫られるのでしょうが、私のところにはそういった、話は来てませんし・・・結局のところ、リスクを覚悟の上で、司法書士が個別に判断するしかなさそうです。重たい職責ではありますが・・・。

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